IL CASO
La Alfa S.r.l. ha convenuto in giudizio dinanzi al Tribunale di Tempio Pausania il Condominio Beta esponendo: i) di essere proprietaria di numero porzioni immobiliari all’interno della lottizzazione X; ii) di aver venduto molte delle unità immobiliari ivi realizzate e che tra i singoli acquirenti era stato costituito il condominio convenuto; iii) di avere conservato la proprietà di aree, escluse dalla vendita, circostanti le unità immobiliari; iv) che il condominio convenuto, con una serie di condotte integranti turbative, aveva impedito all’attrice di vendere le aree.
La Alfa S.r.l. ha pertanto chiesto l’accertamento del diritto di proprietà sulle suddette aree, con ordine di rilascio delle stesse, nonché la condanna al risarcimento del danno, sul presupposto che le condotte del condominio costituissero causa di un consistente danno patrimoniale, in considerazione del fatto che le aree non potevano essere vendute.
Si è costituito in giudizio il Condominio Beta chiedendo il rigetto delle domande della Alfa S.r.l.
Il Tribunale adito ha rigetta la domanda della Alfa S.r.l. e in ragione di ciò la Società ha proposto appello dinanzi alla Corte d’Appello di Cagliari.
La Corte d’Appello ha accolto l’appello limitatamente all’azione di rivendica, ma non quanto alla domanda risarcitoria, sul presupposto che l’occupazione delle aree era avvenuta per opera anche di terzi rispetto al condominio e che la domanda avrebbe dovuto essere proposta contro i singoli proprietari e condomini.
A seguito di ciò è stato proposto ricorso in Cassazione prima dal Condominio e poi dalla Alfa S.r.l.
LA DECISIONE DELLA SUPREMA CORTE
Le Sezioni Unite ritengono che al quesito se la violazione del contenuto del diritto, in quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria debba darsi risposta positiva.
Il danno risarcibile è rappresentato dalla specifica possibilità di esercizio del diritto di godere che è andata persa quale conseguenza immediata e diretta della violazione, cagionata dall’occupazione abusiva, del “diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo”.
Il nesso di causalità giuridica si stabilisce così fra la violazione del diritto di godere della cosa, integrante l’evento di danno condizionante il requisito dell’ingiustizia, e la concreta possibilità di godimento che è stata persa a causa della violazione del diritto medesimo, quale danno conseguenza da risarcire.
Nondimeno, a differenza del caso di occupazione sine titulo da parte della pubblica amministrazione, è comunque richiesta l’allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. E al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l’onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento, posto che a quest’ultimo non è assimilabile il non uso.
Le Sezioni Unite aggiungono che: “se la domanda risarcitoria ha ad oggetto il mancato guadagno causato dall’occupazione abusiva, l’onere di allegazione riguarda gli specifici pregiudizi, fra i quali si possono identificare non solo le occasioni perse di vendita a un prezzo più conveniente rispetto a quello di mercato, ma anche le mancate locazioni a un canone superiore a quello di mercato”.
Pertanto, nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato.
Fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è, dunque, lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato.