La proposta d’acquisto è idonea a far sorgere il diritto alla provvigione del mediatore?

IL FATTO

La F. Immobiliare ricorre in cassazione avverso la sentenza della Corte d’Appello di Venezia, che, in riforma della sentenza di primo grado, l’ha condannata a pagare alla G. Immobiliare 102.600,00 Euro, a titolo di provvigione per la mediazione nella compravendita di un bene immobile.
Il suddetto importo era stato calcolato dalla Corte d’Appello utilizzando come base di calcolo per il valore dell’affare quello indicato nella proposta d’acquisto.

LA SOLUZIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE

Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti, poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giudico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’art. 2931 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.

Dando seguito a questo orientamento, la Suprema Corte ha accolto il ricorso della società immobiliare.

Il valore dell’affare, così come era stato lamentato dalla società immobiliare, era stato, infatti, determinato dalla Corte d’Appello sulla base del prezzo indicato nella proposta d’acquisto e non del prezzo indicato nel contratto preliminare o nel contratto definitivo.

Secondo la Cassazione, la Corte territoriale sarebbe, dunque, caduta in errore, poiché ha ravvisato nella sottoscrizione della proposta la conclusione dell’affare richiesta dall’art. 1755, comma 1 c.c. per il sorgere del diritto alla provvigione del mediatore.

Mentre, tale diritto è da escludere “qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell’affare, come è accaduto nel caso di specie con la sottoscrizione della proposta d’acquisto”.

In riferimento a ciò, pertanto, la Corte di Cassazione ha accolto il motivo specifico di ricorso e ha cassato la sentenza con rinvio alla Corte d’Appello competente, statuendo che:

1. la provvigione al mediatore è dovuta unicamente quando venga stipulato il contratto preliminare o il contratto definitivo (è inidonea la sottoscrizione della sola proposta d’acquisto);
2. l’importo della provvigione deve essere calcolato utilizzando quale base di calcolo il valore del contratto preliminare o del contratto definitivo.