Nel caso in esame due promissari acquirenti hanno citato in giudizio dinanzi al Tribunale di Bari una S.r.l., nella sua qualità di promittente venditrice, chiedendo l’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di vendita immobiliare avente ad oggetto un appartamento in Bari, nonché la condanna alla cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli.
A seguito della dichiarazione di fallimento della convenuta, il giudizio è stato interrotto e successivamente riassunto dagli attori nei confronti della curatela fallimentare.
Il Tribunale di Bari ha rigettato la domanda, sostenendo, con riferimento alle conseguenze derivanti dalla dichiarazione di fallimento della convenuta, che non fosse applicabile l’art. 72, ultimo comma, l.fall. il quale impedisce al curatore di recedere dal contratto preliminare trascritto.
Secondo il ragionamento del Tribunale, la trascrizione della domanda ai sensi dell’art. 2932 c.c. (i.e. esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto) non è equipollente alla trascrizione del preliminare e comunque non preclude alla curatela la possibilità di non proseguire il rapporto contrattuale, anche se anteriore alla dichiarazione di fallimento.
Gli attori hanno proposto appello avverso la sentenza di primo grado, sostenendo, tra le altre cose, che il curatore non è libero di scegliere se subentrare o meno nel contratto, qualora la domanda ex art. 2932 c.c. sia stata trascritta.
La Corte di Appello di Bari, con il provvedimento in commento, ha accolto la domanda, affermando che deve essere disposto il trasferimento dell’immobile in favore degli appellanti a fronte del pagamento da parte loro del residuo del prezzo.
Il problema posto all’attenzione della corte di merito riguarda l’opponibilità della scelta fatta dalla curatela di non proseguire il rapporto, al promissario acquirente che abbia trascritto la domanda in epoca antecedente alla dichiarazione di fallimento del convenuto.
Secondo una parte della giurisprudenza di legittimità e di merito, qualora il fallimento del promittente venditore fosse stato dichiarato dopo che il promissario acquirente avesse avviato il giudizio e trascritto la relativa domanda, il curatore avrebbe potuto comunque recedere dal contratto. Questa interpretazione veniva contrastata da altra parte della giurisprudenza, alla stregua della quale la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica, se eseguita prima della dichiarazione di fallimento del venditore, precludeva al curatore di apprendere il bene alla massa nel caso in cui la curatela restasse soccombente.
Il contrasto giurisprudenziale è stato risolto dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le quali hanno affermato che la trascrizione della domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo a contrarre ex art. 2932 c.c., avvenuta prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore, non impedisce al curatore di esercitare il potere di recedere dal contratto preliminare accordatogli dall’art. 72 L. fall. (cfr. Cass. Civ., Sezioni Unite, 16 settembre 2005, n. 18131).
La Corte di Appello di Bari ha dato continuità all’orientamento delle Sezioni Unite, affermando che è proprio la trascrizione della sentenza di accoglimento che rileva ai fini dell’opponibilità ai terzi del trasferimento e fa prevalere il diritto acquistato dalla parte attrice sui diritti contrari intervenuti in capo al terzo.
Secondo quanto è dato leggere nella sentenza, il meccanismo pubblicitario si articola in due momenti: quello iniziale della trascrizione della domanda e quello finale della trascrizione della sentenza di accoglimento.
In particolare, la trascrizione della domanda giudiziale ha funzione di “prenotazione”, di modo che la trascrizione della sentenza di accoglimento retroagisce alla data della domanda e sottrae il bene alla massa fallimentare. Da ciò ne discende che la domanda ex art. 2932 c.c. trascritta prima della dichiarazione di fallimento del promittente venditore consente al curatore di recedere dal contratto, ma tale scelta non è opponibile al promissario acquirente che abbia ottenuto una sentenza favorevole e l’abbia successivamente trascritta.