In tema di mediazione immobiliare, la Cassazione Civile, con l’Ordinanza n. 11371/2023, stabilisce che può essere configurabile una responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa vendita.
IL CASO
Il Tribunale di Genova accoglieva la richiesta di condanna del titolare di un’Agenzia immobiliare al risarcimento dei danni, pari all’importo della provvigione corrisposta dall’attore per l’acquisto di un immobile per violazione dell’art. 1759 c.c.
In particolare, l’immobile oggetto della compravendita presentava delle difformità edilizie emerse a seguito di aggiornamento catastale ed urbanistico, circostanza che secondo l’Agente immobiliare era però nota all’acquirente.
Sulla base di tale rilievo, la Corte d’Appello di Genova riformava la sentenza di prime cure.
Il soccombente depositava, dunque, ricorso dinanzi alla Corte di legittimità rappresentando che non valeva a informare il compratore delle difformità edilizie il fatto che nella proposta di acquisto veniva specificato che era in corso l’aggiornamento catastale e urbanistico dell’immobile.
LA SOLUZIONE DELLA CORTE
Il Collegio ricorda in primo luogo che “il mediatore – tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (c.d. mediazione atipica) – ha, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., l’obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l’obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell’affare”.
Dalla lettura combinata dell’art. 1759, comma 1, c.c. con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la legge n. 39/1989, si desume la natura professionale dell’attività del mediatore, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette di “svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell’affare”.
Da tale affermazione discende la responsabilità del mediatore anche per informazioni riguardanti fatti di indubbio rilievo, dei quali egli pur non avendone la consapevolezza abbia omesso di controllare.
Nella vicenda in esame, secondo la Corte, la mancata informazione del promissario acquirente sull’esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, lo rende responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.
In conclusione, in accoglimento del ricorso, la Cassazione cristallizza i principi di diritto secondo cui:
- “il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni; ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare”.
- Allorché l’affare sia concluso, “la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito”.