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La vexata quaestio relativa al rilascio del certificato di agibilità in un contratto preliminare di compravendita

14 Settembre 2020

La Corte di Cassazione torna sulla vexata quaestio relativa al rilascio del certificato di agibilità in caso di stipula del contratto preliminare di compravendita. Cass. Ord. 10665/2020

La Suprema Corte di Cassazione, con l’ordinanza 10665/2020, si è nuovamente pronunciata con riguardo alla problematica concernente il rapporto causale tra il rilascio del certificato di agibilità e l’eventuale invalidità, ove il predetto rilascio non sia avvenuto, del contratto preliminare di compravendita.

Più in particolare, la Corte è stata investita della questione, scaturita a seguito di appello proposto avverso la sentenza dei giudici di appello territorialmente competenti i quali, invero, avevano ritenuto non rilevante il profilo della inagibilità degli immobili promessi in vendita quanto alla eventuale incidenza, in termini di “patologia contrattuale”, sulla validità del negozio, non potendo esso essere sussunto nell’ambito di operatività della definizione di causa del contratto di compravendita (si tenga presente, per maggiore chiarezza, come la sentenza de qua affronti la problematica con precipuo riguardo al preliminare di compravendita).

La Suprema Corte, peraltro, facendo riferimento a precedenti conformi, ha risolto la quaestio affermando l’irrilevanza, dal punto di vista causale, del predetto mancato rilascio, giacché tale omissione, invero, integra piuttosto un caso di inadempimento imputabile al venditore per consegna di aliud pro alio.

In proposito, infatti, va rilevato come il mancato rilascio del certificato di agibilità – cfr. il Testo Unico in materia di edilizia, D.P.R. 380/2011, artt. 24-25-26 (ove, tuttavia, l’art. 25 risulta abrogato per effetto dell’art. 3, comma 1, lett. j), D.lgs. 222/2016 attraverso cui, in realtà, è stata introdotta la figura della c.d. segnalazione certificata) – potrà essere addotto dal compratore in via di eccezione – e dunque ai sensi dell’art. 1460, comma 1, Cod. civ. che dispone: «Nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto» – oppure avuto riguardo alla diminuzione della commerciabilità del bene (e, pertanto, dal punto di vista meramente risarcitorio). Chiaramente, ciò potrà valere solo ove il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito di agibilità oppure, e parimenti, abbia esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere il predetto certificato.

Dagli anzidetti rilievi, dunque, la Suprema Corte trae un principio di diritto particolarmente chiaro che, valido per i contratti di compravendita, varrà ancor più ove si versi nel caso di negozio preliminare.

Di conseguenza, la mancata consegna o, ugualmente, il mancato rilascio del certificato di agibilità o, anche, l’insussistenza dei requisiti previsti dalla vigente normativa affinchè tale rilascio possa avvenire, integreranno una fattispecie di inadempimento contrattuale per consegna di aliud pro alio, non certo una ipotesi di invalidità negoziale.