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Compravendita immobiliare più sicura con il conto deposito

16 Ottobre 2017

Al riparo da ipoteche "tardive" e vendite doppie. Contro le brutte sorprese, la compravendita immobiliare può diventare più sicura con il conto deposito. 

Questo l’obiettivo delle nuove norme (commi 63 e seguenti della legge sulla concorrenza, ossia, la l. n. 124 del 2017) che consentono all’acquirente di chiedere al notaio di trattenere il prezzo fino a che il contratto non è trascritto nei registri immobiliari.

Il sistema dei registri immobiliari, nei quali devono essere pubblicati i contratti di compravendita, è impostato sul principio della “priorità temporale”.

Vale a dire a titolo esemplificativo che: (i) se il venditore Tizio vende lo stesso immobile prima a Caio e poi a Sempronio, incassando il prezzo da entrambi e successivamente si “volatilizza” con il denaro, tra l’acquisto di Caio e l’acquisto di Sempronio prevale quello che per primo viene trascritto nei registri immobiliari; (ii) se il venditore trovandosi in una situazione debitoria viene raggiunto da un pignoramento, un sequestro ecc… nel tempo intercorrente tra l’ultima ispezione che il notaio rogante ha compiuto nei registri immobiliari per verificare che l’immobile fosse libero da gravami ed il momento della trascrizione del contratto nei predetti registri (incombente che di solito avviene qualche giorno dopo la firma del rogito) il compratore rischia di comprare un bene gravato da vincoli a favore di altri soggetti.

Al fine, dunque, di preservarsi da situazioni “spiacevoli” come quelle sopradescritte la precauzione più efficace, almeno sino all’introduzione della legge sulla concorrenza, era quella di stipulare il contratto preliminare in una forma che consentiva la trascrizione nei registri immobiliari.

Dopo l’introduzione della legge sulla concorrenza (i.e. l. n. 124/2017 http://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2017/08/14/17G00140/sg), nel caso in cui non ci sia stata la trascrizione del preliminare, il compratore potrà ricorrere al deposito del prezzo nelle mani del notaio incaricato della stipula del contratto di compravendita.

Il deposito del prezzo nelle mani del notaio è una modalità che non deve essere concordata con il venditore, ma che il compratore può esercitare unilateralmente. Il venditore non vi si può opporre e il notaio deve soddisfare la richiesta del cliente.

Pertanto, allorquando viene scelta la suddetta modalità il notaio stipula il contratto di compravendita, lo trascrive nei registri immobiliari e, solo dopo aver accertato che tutta la procedura è andata a buon fine, versa il denaro al venditore eliminando in tal modo qualsivoglia “inconveniente” che potrebbe derivare al compratore dal principio della priorità temporale delle trascrizioni nei registri immobiliari.